Nowelizacja Prawa budowlanego

Taka konstrukcja przepisów sprawi, że duża odpowiedzialność za budowę zgodną z prawem spadnie na inwestora i projektanta (obecnie leży ona po stronie urzędów). Wśród robót budowlanych, które nie będą wymagały pozwolenia na budowę, proponuje się rozróżnienie na roboty wymagające zgłoszenia oraz roboty wykonywane bez konieczności uzyskania zezwolenia publicznoprawnego.

Ma to regulować katalog robót budowlanych, które realizowane będą w oparciu o zgłoszenie, do którego trzeba będzie dołączyć projekt budowlany. Dotyczyć ma to budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce bądź działkach, na których został zaprojektowany, a także przebudowy takiego budynku, o ile nie będzie prowadzić ona do zmiany, która będzie polegać na zwiększeniu obszaru oddziaływania tego obiektu.

W projekcie nowelizacji wprowadzony zostanie obowiązek określenia obszaru oddziaływania obiektu w projekcie budowlanym. Będzie to przedmiotem badania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w ramach „postępowania wyjaśniającego” przeprowadzonego w związku z wniesieniem zgłoszenia z projektem budowlanym.  Sposób wyznaczenia wspomnianego terenu nie będzie dowolny. Obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na postawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W przypadku budowy, w której koniecznie będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, w/w obszar determinuje ustalenie stron postępowania.

Na etapie realizacji zamierzenia budowlanego zastosowanie znajdzie zasada wolności budowlanej – każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami, w tym z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych obszar oddziaływania obiektu wyznaczany będzie w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pierwszym etapem nowej procedury będzie określenie przez projektanta w projekcie budowlanym budynku mieszkalnego jednorodzinnego w/w obszaru. Projektant będzie musiał w tym zakresie dokonać interpretacji przepisów prawa powszechnie obowiązującego, które pozwalają na dokonanie jednoznacznego określenia obszaru oddziaływania tego budynku. To nie koniec obowiązków projektanta.

Będzie on musiał opracować projekt budowlany w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, przepisami, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego oraz zasadami wiedzy technicznej. Zatem projektant będzie miał obowiązek wziąć pod uwagę ustalenia wszystkich rozstrzygnięć administracyjnych odnośnie zamierzenia budowlanego.

W stosunku do budowy na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym (w tym budowy domu jednorodzinnego) wprowadzony zostanie szereg przepisów, które mają zabezpieczyć interesy osób będących właścicielami, użytkownikami wieczystymi bądź zarządcami nieruchomości, które w ocenie tych osób, znajdują się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Najpóźniej na 7 dni od dokonania zgłoszenia na działce musi pojawić się tablica informacyjna, a inwestor musi powiadomić o swoich planach najbliższych sąsiadów. Na tablicy będzie musiał znaleźć się m.in. rodzaj robót budowlanych oraz adres prowadzenia tychże robót. Będzie to ta sama tablica informacyjna, której postawienie w trybie pozwolenia na budowę jest obecnie obowiązkiem kierownika budowy.

W przypadku zgłoszenia z projektem budowlanym, obowiązkiem kierownika budowy będzie m.in. uzupełnienie treści już umieszczonej tablicy i uzyskanie oświadczenia właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości bezpośrednio z nią sąsiadujących objętą zgłoszeniem z projektem budowlanym. Przewiduje się, że w terminie 3 dni po dokonaniu zgłoszenia, na stronach Biuletynu Informacji Publicznej urzędu obsługującego organ administracji architektoniczno-budowlanej ukaże się adekwatna informacja. Właściciele, którzy nie będą usatysfakcjonowani powyższymi zabezpieczeniami ich interesów, będą mogli poprzez pisemne żądanie skierowane do właściwego organu domagać się, by ten wniósł sprzeciw do zgłoszenia. Takie żądanie będzie można wnieść w terminie 14 dni od dnia zamieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej.

Żądanie wniesione po terminie nie będzie brane pod uwagę. Organ oceni argumentację zawartą w żądaniu wniesienia sprzeciwu wyłącznie pod kątem zgodności projektowanej inwestycji z przepisami prawa powszechnie obowiązującego oraz rozstrzygnięciami administracji dotyczącymi zamierzenia budowlanego. Jednym z naruszeń przepisów prawa może być np. dokonanie zgłoszenia w sytuacji, gdy właściwy dla inwestycji jest tryb pozwolenia na budowę (np. w sytuacji, gdy obszar oddziaływania obiektu wykracza poza działkę objętą inwestycją). Jeśli w trakcie postępowania okaże się, że w/w obszar został błędnie określony to nadzór budowlany nakaże wstrzymanie robót lub rozbiórkę.

W trybie zgłoszenia z projektem budowlanym realizowane będą także roboty budowlane polegające na przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o ile nie prowadzi to do zwiększenia obszaru oddziaływania tego budynku. Warto dodać, że to od inwestora zależeć będzie czy – o ile inwestycja spełnia określone kryteria – wybierze budowę na podstawie zgłoszenia, czy będzie dla niego korzystniejsze uzyskanie decyzji administracyjnej w postaci pozwolenia na budowę.

Twórcy nowelizacji prognozują, że z nowych przepisów będzie korzystać co roku ok. 48 tys. inwestorów indywidulanych. Zgłoszenie z projektem budowlanym przyniesie inwestorowi oszczędności czasowe i finansowe (mniejszy wymagany zakres dokumentacji). Natomiast władze budowlane będą miały mniejsze obciążenia procedurami (np. obowiązek sporządzenia i rozsyłania korespondencji o każdej czynności administracyjnej). Pojawią się jednak procedury związane z koniecznością reakcji na pisma właścicieli lub zarządców nieruchomości mających zastrzeżenia.